La consulenza alle aste
Premesso che nelle vendite giudiziarie non è prevista l’attività di intermediazione ossia la presenza di un mediatore, ( l’Art 1754 c.c “…definisce il mediatore “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”), è quindi importante precisare che nel momento in cui si affianca un Cliente alla partecipazione ad una Asta per l’ acquisto di un immobile, si fa un servizio di Consulenza immobiliare e non si svolge una attività mediatoria. Lo scopo della Consulenza è quello di massimizzare il rapporto qualità prezzo facendo da tramite tra il Tribunale e il Cliente. Mi sono noti i dubbi che possono sorgere a coloro che si affacciano per la prima volta al mondo delle aste giudiziarie e proprio per questo ritengo utile un primo colloquio preliminare in cui, sia che sia già stato individuato un immobile, sia che si voglia solo valutare la possibilità di acquistarlo all’asta, potrò illustrarvi preliminarmente le fasi procedurali. Al fine di evidenziare e risolvere anticipatamente eventuali criticità (es richiesta di un mutuo) saranno valutate: a) le disponibilità economiche dell’ acquirente o la possibilità di richiedere un finanziamento; b) la vendita parallela di un altro immobile di proprietà o altro. In funzione di questi aspetti saranno indicati, alla luce delle scelte immobiliari più consoni per il Cliente tutte le informazioni riguardanti le problematiche inerenti la vendita, l’individuazione di problematiche giuridiche e il calcolo dei costi occulti (costi che variano di asta in asta ) relativi ad atti amministrativi, irregolarità sull’immobile, sanzioni, oltre alle problematiche legate ad eventuali prelazioni, allo stato occupativo e agli eventuali tempi di liberazione dell’immobile. Sarà redatta una dettagliata relazione con allegato un preventivo di spesa. Il Cliente sarà poi affiancato:
a) nella preparazione e consegna della domanda d’asta; fase estremamente delicata che richiede la massima attenzione in quanto il minimo errore può causare l’invalidazione dell’offerta, con conseguente impossibilità di partecipare alla gara;
b) nella partecipazione all’ asta che è chiaramente il momento più importante, durante il quale è fondamentale avere ben chiari i propri obiettivi ed il tetto massimo di spesa fissato preliminarmente per quell’ immobile; in questa fase il Cliente viene consigliato circa la migliore condotta di gara adottabile in relazione alle proprie finalità;
c) dopo l’ aggiudicazione dell’immobile, il Cliente viene supportato nel compimento di tutti gli adempimenti burocratici necessari per l’ottenimento Del decreto di Trasferimento (il documento che sancisce la proprietà dell’immobile) e, in caso di immobile occupato, occorrerà verificare che tutta la procedura di liberazione venga effettuata nei tempi previsti.
IL MONDO DELLE ASTE IMMOBILIARI
Il mondo delle aste giudiziarie è ampio e variegato e molte sono le variabili da considerare per guidare il Cliente in un percorso così complesso, che come detto ha come obiettivo finale la massimizzazione del rapporto qualità prezzo nell’acquisto di un immobile, nel rispetto della legge e con la massima soddisfazione possibile per tutti gli attori coinvolti. Come noto l’ acquisto all’ asta viene trascritto dal giudice del Tribunale e non necessita di rogito con risparmio delle relative spese. Allo stesso tempo però, potrebbero presentarsi delle sorprese spiacevoli per l’acquirente inesperto e, proprio in questo momento, entra in gioco la necessità di un Consulente immobiliare che riesca ad individuare preliminarmente le problematiche inerenti l’ immobile e le spese nascoste a carico del potenziale acquirente, quali spese di cancellazione delle ipoteche, vecchie ipoteche, iscrizioni regiudizievoli sull’immobile acquistato. La sicurezza d’acquisto nelle aste giudiziarie immobiliari è un’altra motivazione per la quale si rende necessaria la presenza del Consulente. Il professionista infatti verifica anche attraverso la perizia giurata depositata dal CTU, la precisa consistenza dell’immobile da acquistare (superfici, volumi, regolarità urbanistica, permessi di costruire, pratiche sismiche, condoni edilizi), al fine di controllare se l’edificio in questione sia in regola con tutte le norme tecniche ed urbanistiche. In particolare, quando si parla di condono edilizio, se ci fossero abusi sanabili da condonare, cosa abbastanza frequente, è solo grazie alla presenza di un Consulente che si possono riaprire i termini di condono in tempi brevi.